여러분은 자신의 포트폴리오에서 꾸준하고 풍부한 수익을 얻고 싶은 투자자라면, 모기지 리츠(mortgage REITs)에 대해 들어보거나 투자해본 적이 있을 수 있습니다. 이들은 사용하여 모기지와 모기지 담보 증권을 사고, 그들의 수익의 대부분을 배당금으로 지급하는 회사들입니다. 좋은 거래 같지 않나요? 하지만 공짜점심은 없습니다. 모기지 리츠는 현재의 환경에서 특히 많은 위험과 불확실성을 수반합니다. 사실, 일부 전문가들은 모기지 리츠가 새로운 현실에 적응하기 위해 고군분투하고 있다고 생각합니다. 이 새로운 현실이란 무엇이고, 투자자로서 당신에게 무슨 의미가 있을까요?\
모기리 리츠의 의미와 작동원리
모기지 리츠, 또는 mREITs,는 모기지와 모기지 담보 증권에 투자하는 회사들입니다. 모기지는 사람들이 집이나 다른 재산을 사기 위해 대출받는 돈입니다. 모기지 담보 증권은 모기지를 묶어서 투자자들에게 판매하는 것입니다. 모기지 리츠는 낮은 이자율로 자금을 빌려서 높은 이자율을 지불하는 모기지와 증권을 사는 방식으로 돈을 법니다. 이자수입과 이자비용의 차이를 순이자마진이라고 하는데, 이것이 모기지 리츠의 주요 수입원입니다. 모기지 리츠는 또한 그들이 산 자산을 더 높은 가격에 팔 때 자본 이득을 얻습니다.
모기지 리츠에는 공식(agency)과 비공식(non-agency) 두 가지 주요 유형이 있습니다. 공식 모기지 리츠는 정부 후원 기업, 예를 들어 Fannie Mae과 Freddie Mac이 보장하는 모기지와 증권에 투자합니다. 이러한 보장은 모기지 리츠가 대출자의 채무불이행이나 강제집행으로 인한 손실로부터 보호됩니다. 그러나 공식 모기지 리츠는 보증자에게 수수료를 지불해야 하므로, 그들의 순이자마진이 감소합니다. 비공식 모기지 리츠는 어떤 기관도 보장하지 않는 모기지와 증권에 투자합니다. 이러한 자산은 위험이 높지만 수익도 높습니다. 왜냐하면 그들은 더 높은 이자율과 낮은 가격을 제공하기 때문입니다.
모기지 리츠에 투자하는 장점 중 하나는 그들이 그들의 수익의 대부분을 주주들에게 배당금으로 지급한다는 것입니다. 이것은 정기적이고 넉넉한 현금 흐름을 받고 싶은 수익 추구 투자자들에게 매력적입니다. 모기지 리츠의 또 다른 장점은 그들이 주식 시장과 낮은 상관관계를 가진다는 것입니다. 즉, 그들의 성과는 전체 시장의 상승과 하락에 영향을 받지 않습니다. 이것은 포트폴리오를 다각화하고 전체적인 위험을 줄이는데 유용합니다. 게다가, 모기지 리츠는 경제의 가장 크고 중요한 부문 중 하나인 주택 부문에 대한 노출을 제공합니다.
모기지 리츠가 직면한 어려움
모기지 리츠, 또는 mREITs,는 그들의 살아남기와 성장을 위협하는 여러 가지 도전들에 직면해 있습니다. 이러한 도전들은 다음과 같습니다:
- 금리 상승: 금리는 돈을 빌리는 비용입니다. 금리가 상승하면, 모기지 리츠가 소유한 모기지와 증권의 가치가 감소합니다. 왜냐하면 그들은 다른 곳에서 더 높은 수익을 얻을 수 있는 투자자들에게 덜 매력적으로 보이기 때문입니다. 이것은 모기지 리츠의 순자산을 감소시키고 자본을 확보하는 것을 어렵게 만듭니다. 게다가, 금리 상승은 모기지 리츠의 차입 비용도 증가시켜, 그들의 순이자마진과 수익성을 감소시킵니다.
- 신용 스프레드 감소: 신용 스프레드는 위험한 자산과 무위험 자산의 이자율 차이입니다. 신용 스프레드가 감소하면, 위험한 자산, 예를 들어 비공식 모기지와 증권의 이자율이 무위험 자산, 예를 들어 국채의 이자율에 비해 감소합니다. 이것은 모기지 리츠가 위험한 자산에 투자하여 얻을 수 있는 수익 마진을 감소시킵니다. 신용 스프레드 감소는 또한 시장이 위험을 감수하기를 꺼리는 것을 나타냅니다. 이것은 모기지 리츠가 그들의 자산을 유리한 가격에 팔기 어렵게 만듭니다.
- 규제 변화: 규제 변화는 금융 부문을 관리하는 규칙과 기준입니다. 최근 몇 년 동안, 규제 기관들은 모기지 리츠에게 엄격한 요구사항을 부과했습니다. 예를 들어 바젤 3 법칙은 그들이 잠재적인 손실과 충격에 대처하기 위해 더 많은 자본과 유동성을 보유하도록 요구합니다. 이러한 요구사항들은 모기지 리츠가 그들의 수익을 증폭시키기 위해 사용할 수 있는 leverage의 양을 제한하고, 그들의 운영 비용과 복잡성도 증가시킵니다.
- 경쟁 증가: 경쟁 증가는 시장에 비슷하거나 더 나은 제품이나 서비스를 제공하는 플레이어들이 더 많이 존재하는 것입니다. 최근 몇 년 동안, 모기지 리츠는 은행과 다른 대출자들로부터 경쟁이 증가했습니다. 이들은 저비용 자금에 대한 접근성을 향상시키고 대출 활동을 확대했습니다. 이 경쟁자들은 대출자들에게 낮은 이자율과 좋은 조건을 제공할 수 있습니다. 이것은 모기지 리츠가 투자하는 모기지와 증권의 수요와 공급을 감소시킵니다. 게다가, 이 경쟁자들은 또한 모기지와 증권의 가격을 높여, 모기지 리츠가 그들을 사는 것으로부터 얻을 수 있는 수익을 감소시킵니다.
- 시장 변동성: 시장 변동성은 시간에 따른 자산 가격의 변동 정도입니다. 시장이 변동적일 때, 모기지 리츠가 소유한 모기지와 증권의 가격은 예측할 수 없고 크게 변동할 수 있습니다. 이것은 모기지 리츠에게 불확실성과 위험을 만듭니다. 시장 변동성은 또한 모기지 리츠가 그들의 위험을 헤지하고 자본을 확보하는 것을 어렵게 만듭니다. 왜냐하면 그들은 이자율, 환율, 또는 자산 가격의 불리한 움직임에 직면할 수 있기 때문입니다.
모기리 리츠에 미치는 영향
모기지 리츠가 직면한 도전들은 그들의 성과와 전망에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 도전들의 가장 눈에 띄는 결과 중 하나는 모기지 리츠의 배당수익률의 하락입니다. 배당수익률은 연간 배당금을 주당 가격으로 나눈 비율입니다. 이것은 투자자가 한 주당 얼마의 수익을 받을 수 있는지를 측정합니다. 모기지 리츠는 그들의 수익의 대부분을 배당금으로 지급하기 때문에, 역사적으로 높은 배당수익률을 제공했습니다. 그러나 최근 몇 년 동안, 모기지 리츠는 이전 장에서 논의한 요인들로 인해 그들의 수익이 감소되면서, 그들의 배당금을 줄여야 했습니다. 그 결과, 그들의 배당수익률은 크게 감소하여, 수익을 추구하는 투자자들에게 덜 매력적으로 보였습니다.
예를 들어, 야후 파이낸스(Yahoo Finance)의 데이터에 따르면, 시가총액별로 10대 모기지 리츠의 평균 배당수익률은 2019년에 9.8%, 2020년에 7.6%, 2021년에 6.2%였습니다. 이것은 3년 동안 37%나 감소한 것입니다. 게다가, 일부 모기지 리츠는 코로나19(COVID-19) 팬데믹과 그로 인한 시장 혼란으로 인해 2020년 3월부터 배당금을 지급하지 않거나 완전히 없앴습니다. 예를 들어, AGNC Investment Corp는 배당금 지급을 중단했습니다.
이러한 도전들의 또 다른 결과는 모기지 리츠의 수익성과 효율성의 감소입니다. 수익성과 효율성은 회사가 자원을 얼마나 잘 사용하여 수익과 가치를 창출하는지를 측정하는 지표입니다. 모기지 리츠의 수익성과 효율성을 평가하는데 사용되는 일반적인 비율들은 다음과 같습니다:
- 자기자본이익률(ROE): 순이익을 주주자본으로 나눈 비율입니다. 이것은 회사가 자본 당 얼마의 이익을 창출하는지를 측정합니다.
- 총자산이익률(ROA): 순이익을 총자산으로 나눈 비율입니다. 이것은 회사가 자산 당 얼마의 이익을 창출하는지를 측정합니다.
- 순이자마진(NIM): 순이자수입을 이자받는 자산으로 나눈 비율입니다. 이것은 회사가 투자로부터 이자비용을 지불한 후 얼마의 수입을 얻는지를 측정합니다.
- 운영비율(OER): 운영비용을 순이자수입으로 나눈 비율입니다. 이것은 회사가 수입에 비해 운영에 얼마나 많은 비용을 지출하는지를 측정합니다.
Seeking Alpha의 데이터에 따르면, 시가총액별로 10대 모기지 리츠의 평균 ROE는 2019년에 11.5%, 2020년에 -4.4%, 2021년에 7.8%였습니다. 평균 ROA는 2019년에 1.5%, 2020년에 -0.6%, 2021년에 1%였습니다. 평균 NIM은 2019년에 2%, 2020년에 1.7%, 2021년에 1.8%였습니다. 평균 OER은 2019년에 23.3%, 2020년에 28.7%, 2021년에 25.4%였습니다. 이러한 숫자들은 모기지 리츠가 최근 몇 년 동안 그들의 수익성과 효율성이 감소했다는 것을 보여줍니다. 왜냐하면 그들은 낮은 수입, 높은 비용, 그리고 낮은 자산 가치에 직면했기 때문입니다.
모기지 리츠가 취하는 전략
모기지 리츠, 또는 mREITs,는 그들의 살아남기와 성장을 도전하는 새로운 현실에 직면해 있습니다. 그러나 이것은 모기지 리츠가 실패할 것이라는 의미는 아닙니다. 반대로, 모기지 리츠는 그들의 어려움을 극복하고 새로운 기회를 잡기 위해 다양한 전략을 취할 수 있습니다. 이러한 전략들은 다음과 같습니다:
- 포트폴리오 다각화: 포트폴리오 다각화는 다른 종류의 모기지와 증권에 투자하는 것을 의미합니다. 이들은 다른 위험과 수익 특성을 가집니다. 이것은 모기지 리츠가 특정 시장 부문이나 자산 클래스에 영향을 받을 수 있는 노출을 줄여줍니다. 예를 들어, 일부 모기지 리츠는 상업용 모기지, 다가구용 모기지, 또는 모기지 서비스 권리에 투자하여 그들의 포트폴리오를 다각화했습니다. 이들은 주거용 모기지보다 다른 특성과 움직임을 가집니다.
- 자본과 유동성 위치 개선: 자본과 유동성 위치 개선은 모기지 리츠가 잠재적인 손실과 충격에 대처하기 위해 가지고 있는 자원의 양과 질을 증가시키는 것을 의미합니다. 이것은 모기지 리츠가 규제 요구사항을 충족시키고, 차입 비용을 감소시키고, 재정적 유연성을 강화하는데 도움이 됩니다. 예를 들어, 일부 모기지 리츠는 주식이나 우선주를 발행하거나, leverage 비율을 감소시키거나, 더 많은 현금이나 유동 자산을 보유함으로써 그들의 자본과 유동성 위치를 개선했습니다.
- 헤징 전략 최적화: 헤징 전략 최적화는 금융 도구나 기법을 사용하여 모기지 리츠가 이자율, 환율, 또는 자산 가격의 변화로부터 오는 위험을 줄이거나 제거하는 것을 의미합니다. 이것은 모기지 리츠가 불리한 시장 움직임으로부터 그들의 수입과 가치를 보호하고 안정성과 예측 가능성을 증가시키는데 도움이 됩니다. 예를 들어, 일부 모기지 리츠는 이자율 스왑, 선물 계약, 또는 옵션 등을 사용하여 그들의 이자율 위험, 환율 위험, 또는 상환 위험을 헤징하는 전략을 최적화했습니다.
- 기술과 혁신 활용: 기술과 혁신 활용은 고급 도구와 방법을 사용하여 모기지 리츠의 운영, 제품, 그리고 서비스를 개선하는 것을 의미합니다. 이것은 모기지 리츠가 시장에서 그들의 효율성, 차별화, 그리고 경쟁력을 증가시키는데 도움이 됩니다. 예를 들어, 일부 모기지 리츠는 인공지능, 머신러닝, 또는 블록체인 등을 사용하여 그들의 데이터 분석, 위험 관리, 또는 거래 처리를 향상시키는 기술과 혁신을 활용했습니다.
모기지 리츠, 또는 mREITs,는 그들의 살아남기와 성장을 도전하는 새로운 현실에 직면해 있습니다. 그러나 이것은 모기지 리츠가 실패할 것이라는 의미는 아닙니다. 반대로, 모기지 리츠는 그들의 어려움을 극복하고 새로운 기회를 잡기 위해 다양한 전략을 취할 수 있습니다.
이러한 전략들은 모기지 리츠가 새로운 위기에 적응하고 번창하기 위한 도움이 될 수 있습니다. 이것은 모기지 리츠가 변화하는 시장 조건에 적응하고, 그들의 위험을 효과적으로 관리하고, 그들의 주주들에게 가치를 창출할 수 있게 해줍니다. 앞으로 모기지 시장이 어려운 위기를 극복하고 다시 성장할 수 있도록 기원하며 이번 블로그 포스트를 마치겠습니다.
